Снять квартиру в Ереване можно быстро, но договор и платежи лучше оформить внимательно: многие споры начинаются с устной договорённости. Ниже мы собрали, где искать жильё, какие условия обычно просят хозяева и агенты, что записать в договор и как не попасть на мошенников.

Эта статья не юридическая консультация. Перед подписанием договора покажите его юристу или нотариусу. Налог на доход от аренды, который указан ниже, подтверждают материалы Комитета государственных доходов Армении.

Если вы ещё не определились с переездом, прочитайте статью «Как переехать в Армению».

Где искать квартиру

Основные площадки: list.am, tunmun.am, banali.am, Estate.am и Real-Estate.am. Кроме них квартиры ищут через Telegram-чаты и Facebook-группы переселенцев.

Что мы советуем:

  • не ограничивайте поиск одним районом. Дешевле центра обычно Малатия, Шенгавит, Эребуни и Нубарашен, а ещё доступнее города-спутники: Абовян, Егвард, Раздан
  • звоните по всем подходящим объявлениям. Хорошие квартиры разбирают быстро, а часть объявлений на сайтах давно неактуальна
  • не преувеличивайте роль метро: наземный транспорт в Ереване развит хорошо
  • если вы ещё за границей, попросите знакомых или проверенного агента посмотреть квартиру вместо вас
  • перед покупкой жилья сначала снимите квартиру на полгода, чтобы понять город и район

Какие условия обычно просят

  • Залог. Обычно равен месячной плате. Он часто остаётся у владельца, если договор расторгают досрочно или нарушают его условия, поэтому условия возврата лучше записать
  • Минимальный срок. Владельцы часто хотят от шести месяцев
  • Комиссия агента. Обычно зависит от срока аренды: при аренде от шести месяцев около 50% месячной платы, при сроке от трёх до шести месяцев около 30%, на два месяца около 20%, на один месяц около 10%. Размер обсуждается
  • Коммунальные платежи. Обычно оплачиваются отдельно. Сумма индивидуальна и зависит от того, живёте вы в квартире, частном доме или общежитии, от площади, отопления и вашего образа жизни. Зимой платежи выше, летом ниже. Многие жильцы зимой отапливают квартиру кондиционерами: в ряде случаев это выгоднее газа, потому что электричество обходится дешевле. Проверьте это по своим счетам и попросите у владельца квитанции за прошлую зиму
  • Животные. Часть владельцев отказывает или повышает цену. Лучше договориться об отдельном депозите вместо повышения платы

Что записать в договор

Мы советуем заключать письменный договор и зафиксировать в нём:

  • валюту платежа: драмы, доллары или рубли
  • что цена не меняется на период аренды
  • срок уведомления о расторжении, не меньше двух месяцев
  • штраф за досрочное расторжение
  • кто платит сборы в новостройках и как учитываются коммунальные счета на момент заселения
  • условия возврата залога и сроки возврата
  • возможность регистрации по адресу квартиры, если она вам нужна

Договор аренды рекомендуется заверять у нотариуса и регистрировать в кадастре. Это защищает арендатора. Часть владельцев избегает регистрации, чтобы не платить налог на доход от аренды. Комитет государственных доходов подтверждает ставку подоходного налога 10% на доходы от аренды.

Как платить

Платите банковским переводом, особенно когда речь идёт о крупных суммах: так остаются подтверждения. Если платите наличными, документируйте платёж: пишите владельцу сообщение о переводе и просите письменное подтверждение.

Что проверить при осмотре

  1. Работу отопления и кондиционера, а также счета за предыдущие месяцы, особенно за зимние
  2. Напор воды и наличие водонагревателя
  3. Состояние проводки: в старых домах она часто не рассчитана на современную технику
  4. Проводной интернет: подключение может занять недели или месяцы, уточните заранее
  5. Окна и шум с улицы
  6. Подтверждение, что человек, который сдаёт квартиру, имеет на это право

Приходите на осмотр вечером в будний день: так видно реальный шум и ситуацию во дворе.

Как не попасть на мошенников

  • работайте с проверенными агентами и просите рекомендации
  • не отвечайте на сообщения в Facebook-группах, где просят «писать в личные сообщения»: это частый признак мошенничества
  • не платите, пока не увидели квартиру и не убедились, что объявление актуально. На сайтах остаются объявления о квартирах, которые уже сданы
  • следите, чтобы агент предлагал именно аренду, а не договор продажи
  • сохраняйте переписку и подтверждения платежей

Если вас обманули, обратитесь в полицию и сохраните переписку и квитанции.

Частые вопросы

Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса? Мы рекомендуем заверять договор и регистрировать его в кадастре. Точные требования к форме проверьте у нотариуса или юриста.

Сколько платить залог? Обычно сумму месячной платы. Условия возврата прописывайте в договоре.

Сколько стоит услуга агента? В зависимости от срока аренды от 10% до 50% месячной платы. Размер обсуждается.

Кто платит налог с аренды? Тот, кто сдаёт квартиру. Ставка подоходного налога с аренды 10%.

Можно ли снять квартиру с животным? Часть владельцев отказывает. Договорённость об отдельном депозите помогает.

Можно ли получить регистрацию по адресу квартиры? Договаривайтесь об этом заранее и записывайте в договор.